Bail de location vide
La durée d’un bail de location, pour un logement loué vide à titre de résidence principale, est de 3 ans… ou de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d’assurance…).
À la fin de cette période, le renouvellement du bail de location se fait automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions, si aucune des deux parties ne se manifeste. La reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.
Bail de location meublée
En meublé, la durée d’un bail de location est d’un an (durée réduite à 9 mois dans le cadre d’une location à un étudiant). Si aucune des parties n’a donné congé, à l’expiration du bail, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Renouvellement de bail avec hausse de loyer
Au moment du renouvellement du bail de location, le loyer peut être revu à la hausse selon des conditions déterminées par la loi.
Hors zones tendues
Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer… uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Il doit adresser sa demande au locataire six mois au moins avant la fin du bail de location. Celle-ci doit reproduire l’article 17, II de la loi du 6 juillet 1989 et contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer (6 références minimum, dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ; 3 références dans les autres zones géographiques).
Le propriétaire qui souhaite augmenter le loyer ne peut en aucun cas, donner congé pour l’échéance du bail en cours.
- Le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il en informe le propriétaire par écrit.
- Le locataire n’accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas 4 mois avant la fin du bail de location.
L’une des deux parties peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, par lettre recommandée avec AR ; si aucun accord n’intervient dans le cadre de cette commission, le juge d’instance peut ensuite être saisi..
A SAVOIR
- Si avant l’expiration du contrat en cours, le juge d’instance n’est pas saisi et si aucun accord n’est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, avec le même loyer et pour la même durée ;
- L’augmentation du loyer décidée par accord des parties, ou par le juge, s’appliquera progressivement ;
- Le renouvellement du bail de location peut faire l’objet d’un contrat écrit ou d’un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.
En zones tendues (soumises à l’encadrement des loyers par décret)
Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué dans la limite de la variation de l’IRL si une clause du bail le prévoit et selon les modalités fixées par la loi.
Dans certaines situations, le loyer peut, en outre, être réévalué au-delà de l’IRL :
- si le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ;
- ou si des travaux d’amélioration ou travaux liés à la décence ont été réalisés.
Loi ALUR : depuis le 1er août 2015, un dispositif d’encadrement des loyers est entré en vigueur, qui s’applique pour l’instant à Paris uniquement.
Ainsi à Paris, deux procédures d’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail de location sont possibles :
- le locataire peut demander une diminution de loyer si le montant fixé au contrat de bail (hors montant du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet.
Il doit faire une proposition au bailleur, au moins 5 mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé. - le bailleur quant à lui peut demander une réévaluation du loyer, dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet.
Il doit soumettre une proposition au locataire, au moins 6 mois avant le terme du bail de location, qui ne pourra être supérieure au loyer de référence minoré.
BLOCAGE DES LOYERS EN ZONES TENDUES
Dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, le blocage des loyers par décret est en vigueur dans les zones tendues. Ce décret fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers.